本文源于公众号--还乡北京  大兴区针对老旧小区、搬迁小区物业服务不做到、社区环境劣、居民投诉率高等问题，创意工作思路，以清源街道枣园尚能城搬迁社区为试点，按照“政府联合、部门指导、社区实行、居民自治权”的原则，探寻实行“职业经理人”物业管理模式，有效地解决问题社区居民体现反感的问题，社区环境明显改善，物业费没收亲率由将近20 text-align: left;">  清源街道枣园尚能城搬迁社区，建筑面积24万平方米，2011年投入使用，共计20栋居民楼，居民2154户，大部分以小营村搬迁居民居多。由于原物业公司服务质量不低，小区设施设施老化，绿地损坏相当严重，各类检举、滋扰时有发生，居民与物业公司对立更为引人注目，2016年度物业费没收亲率严重不足20 text-align: left;">  2017年，枣园尚能城社区党支部为彻底解决社区不存在的物业管理问题，提高小区物业服务水平，同时融合小区居民特点和区域物业管理实际，经充份调研后，要求试点实行“职业经理人”物业管理模式，创建物权自律、公开发表分析、收益分享、居民作主、联合参予的物业管理体系，贯彻解决问题居民生活中的实际问题，有序积极开展物业管理工作，确保社区物业管理长时间秩序。  程序规范，增强社区自治权功能  “职业经理人”物业管理模式，即职业经理人作为小区物业管家，重新组建服务团队，业主所缴物业费除按比例缴纳职业经理人薪酬和服务团队管理费外，剩下部分全都用作小区建设与管理，且资金用于公开发表半透明，职业经理人赴任情况由街道负责管理考核监督，敦促提升服务质量。

  “职业经理人”物业管理模式，以实施社区居民议事制度为前提，由社区居委会的组织全体居民投票推举出有78名议事会成员，由78名议事会成员推举出有7名议事会代表构成社区居民议事会，环绕监督物业服务和经费支出，定期开会工作会员大会，并对小区管理根本性事项展开投票表决。  社区居委会聘用专业法律顾问团队参予，采行“125”方式，指定物业职业经理人。“1”指派发一封信，详细告诉居民正式成立居民议事会的方式、时间、递交材料、推举流程、代表人数、甄选时间和权限等。

“2”指开会两次议事会，全体议事会成员与职业经理人服务团队展开接入，确认服务内容、服务价格等事项，在议事会成员中推举1名专职管理人员监管财务。“5”是指公布五次公告，告诉议事会职责、代表名单及职责、物业服务内容与价格、合约具体内容等，开会业主代表大会，普遍征询居民意见。  严苛标准，具体细化管理模式  一是重新组建服务团队。

  融合小区规模，设置7人的职业经理人团队，并统一展开培训、任用、考核；服务团队依据小区建筑面积，以1元/平方米/年的标准萃取管理费。  二是具体管理方式。  根据业主市场需求，向社会聘用保安、保洁、修理、绿化等22项专业服务公司，所有外包单位，由职业经理人从专业和市场两方面展开审查，为业主选派质高价较低的专业承包单位，并签订合同。

  三是规范财务管理。  小区全部收益和开支情况展开分析公开发表，所有收支项目展开充份支出和提早审批，每项物业服务开支项目都须要经过业主集体审查，还包括所有的公共区域收益，全部展开审批，随时拒绝接受业主查找和批评，并动态更迭市场同等价格优于质量或同等质量更加较低价格的供应商，保证物业费收支各个环节的组织森严、责任明晰、监管做到、公开发表半透明。  群策群力，引领居民参予管理  一是街道及社区充分发挥监督职能。

  职业经理人按拒绝到社区居委会等候，与社区服务站、居委会一体牵头办公，积极参与社区议事，拒绝接受社区监督。职业经理人及时理解居民表达意见，为居民获取“一站式、一条龙“服务。社区居委会动态对小区物业管理情况展开监督和追踪，按照考核办法，每半年对职业经理人服务团队展开考核，监督其赴任品行。  二是小区居民充分行使经费监管权利。

  坚决以业主为中心，实施“再行审批、后用于”方式支出经费，所有资金用于情况创建台账并不准公开发表，业主可随时到社区居委会查阅。  三是充分发挥信息反馈平台起到。

  通过成立微信公众号，为居民搭起对系统信息、沟通交流平台，在经费用于和公共资产管理等牵涉到业主核心利益的问题上，仅次于程度地做公开发表半透明，让业主沦为自身利益和公共利益的参与者、管理者和决策者。  在街道和社区党组织的造就下，居民积极参与社区管理，物业服务专业做到。一是加设378台数字化监控设备，安装智能门禁系统。构建社区监控无盲点，安全性防止显著提高；二是强化小区设施确保，定期检修电梯，替换电梯灯光系统；追加100台太阳能照明设备，提高小区灯光系统。

三是清扫清运杂物700余吨，补种绿植7300株，小区环境获得很大提高。四是有效地解决问题业主表达意见。居委会与职业经理人在社区服务站牵头办公，遇到疑难问题，当场协商，彼此之间推卸责任。

业主还可通过居委会、物业客服、议事会成员、业主代表等多渠道明确提出表达意见，服务团队接诉即筹办，多方同步，第一时间解决问题业主表达意见。  通过一系列工作积极开展，枣园尚能城社区由原本的脏乱差变为环境优美、出入有序、安全性人与自然的社区，居民与物业公司之间相互信任，居民对社区各项工作失望，业主和服务团队相互支持、因应的良性循环逐步形成。  下一步，市住房城乡建设委将融合各区老旧小区成熟期管理经验，全面总结、分类概括、持续优化，力争以点带面，探寻解决问题路径，着力密码老旧小区物业管理难题，更进一步规范物业管理服务，强化群众的取得感和满意度。

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